জমির নামজারিতে নতুন নিয়ম, প্রয়োজন যেসব কাগজপত্র

জমি কেনা কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর সরকারি রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত করা বা নামজারি করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আজ বুধবার, ভূমি মন্ত্রণালয়ের নতুন নির্দেশনায় উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারি প্রক্রিয়ায় পরিবর্তন আনা হয়েছে। নতুন নিয়ম অনুযায়ী, ওয়ারিশদের মধ্যে জমি আনুষ্ঠানিকভাবে বণ্টন না হওয়া পর্যন্ত পৃথক খতিয়ান করা যাবে না।

এ ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে নামজারি করতে হবে। বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের আইনজীবী ইশরাত হাসান জানিয়েছেন, ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রজ্ঞাপনে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে এই নিয়ম বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার ক্ষেত্রে বণ্টননামা বা আপস-রফা না হওয়া পর্যন্ত মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম একসঙ্গে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত হবে। এই অবস্থায় কোনো ওয়ারিশের নামে আলাদাভাবে খতিয়ান খোলা যাবে না। তবে ওয়ারিশরা নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল বা সমঝোতা দলিলের মাধ্যমে জমি ভাগ করে নিলে প্রত্যেকের অংশ অনুযায়ী পৃথক খতিয়ান বা নামজারি করা যাবে।

নামজারির আবেদনের সময় সব ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্র, ওয়ারিশ সনদ এবং প্রয়োজনীয় তথ্য একসঙ্গে জমা দিতে হবে। তথ্য অসম্পূর্ণ থাকলে আবেদন বাতিল হতে পারে। জমির মালিকানা পাওয়ার পর সময়মতো নামজারি না করলে পরবর্তী সময়ে বিভিন্ন জটিলতায় পড়তে হতে পারে।

সরকারি রেকর্ডে নিজের নাম না থাকলে জমি বিক্রি, হেবা বা দানপত্র করার সময় জটিলতা তৈরি হতে পারে। পাশাপাশি জমি নিয়ে বিরোধ ও অবৈধ দখলের ঝুঁকিও বাড়তে পারে। এ ছাড়া সরকারি খতিয়ানে নাম না থাকলে নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের ক্ষেত্রেও সমস্যা হতে পারে।

ডিজিটাল ব্যবস্থায় অনলাইনে নামজারির আবেদন করা যায়। এ ক্ষেত্রে সাধারণত নিবন্ধিত দলিলের ফটোকপি ও সংশ্লিষ্ট খতিয়ানের কপি প্রয়োজন হয়। দাগ নম্বরসহ জমির বিস্তারিত বিবরণ, ওয়ারিশ সনদ এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে মৃত্যু সনদও জমা দিতে হয়।

নামজারি আবেদনের ফি পরিশোধের রসিদও সংযুক্ত করতে হবে। অনলাইনে নামজারির আবেদন সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তির বিধান রয়েছে। তবে আবেদনপত্রে কোনো ঘাটতি থাকলে, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র অসম্পূর্ণ হলে কিংবা জমি নিয়ে আপত্তি বা বিরোধ থাকলে নামজারি সম্পন্ন হতে আরও বেশি সময় লাগতে পারে।

উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারির ক্ষেত্রে জমি বণ্টন না হলে সব ওয়ারিশের নামে একই খতিয়ানে যৌথভাবে নামজারি করা যাবে। ওয়ারিশদের মধ্যে জমি ভাগ হয়ে গেলে পৃথক খতিয়ান বা হিস্যা অনুযায়ী আলাদাভাবে নামজারি করা যাবে। রেজিস্ট্রি দলিল, ওয়ারিশ সনদ, জাতীয় পরিচয়পত্র (NID), খতিয়ান, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা ও প্রয়োজনীয় অন্যান্য কাগজপত্র এক্ষেত্রে লাগতে পারে।

ভূমি সেবা প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে অনলাইনে নামজারির আবেদন করা যায়। আবেদন ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই শেষে নির্ধারিত প্রক্রিয়ায় নামজারি সম্পন্ন করা হয়। নামজারি হালনাগাদ না থাকলে ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, হস্তান্তর, ঋণ গ্রহণ বা মালিকানা প্রমাণে জটিলতা দেখা দিতে পারে। নামজারি সম্পন্ন হওয়ার পর নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দেওয়ার সুযোগ তৈরি হয়।

একই জমিতে একাধিক ওয়ারিশ থাকলে এবং জমি ভাগ না হলে প্রত্যেক ওয়ারিশের অংশ উল্লেখ করে যৌথ নামজারি করা যেতে পারে। দলিলের মাধ্যমে জমি কেনার পর রেজিস্ট্রি দলিলের ভিত্তিতে নতুন মালিকের নামে নামজারি করা প্রয়োজন। নামজারি খতিয়ানে ভুল থাকলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে সংশোধনের আবেদন করা যায়।

পূর্বের নামজারি থাকলে আগের নামজারি বা খতিয়ানের তথ্য যাচাই করে পরবর্তী মালিকানা পরিবর্তনের আবেদন করতে হয়। সরকারি ভূমি রেকর্ডে মালিকানার তথ্য হালনাগাদ রাখতে নামজারি গুরুত্বপূর্ণ।

যাদের জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়েছে, তাদের নতুন করে আবেদন করার প্রয়োজন নেই। তবে জমির রেকর্ড ডিজিটাল ব্যবস্থায় হালনাগাদ হয়েছে কি না, তা অনলাইনে যাচাই করে রাখা নিরাপদ। উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশদের মধ্যে আনুষ্ঠানিক বণ্টন না হওয়া পর্যন্ত যৌথভাবে নামজারি করার নিয়মটি মূলত সরকারি রেকর্ডে প্রকৃত ওয়ারিশদের মালিকানা সঠিকভাবে সংরক্ষণ এবং ভবিষ্যৎ বিরোধ কমানোর উদ্দেশ্যে করা হয়েছে।